Pour obtenir un crédit immobilier pour acheter notre appartement à Porto, ce fut tout une galère. Nous ne l’avons finalement jamais obtenu, remplacé par un simple crédit à la consommation qui se termine fin avril 2021.

J’avais utilisé cette histoire parfois rocambolesque pour illustrer un article de mon site eKonomia. Comme je suis en train de refaire cet article, ce « cas personnel » n’a plus raison d’y être. C’est pour cela que je publie ici notre petite histoire de crédit…

Allons-y!

Chronologie : j’ai obtenu mon compromis de vente le 12 novembre 2015. Il est stipulé que la vente doit se réaliser dans les quatre mois, avant le 15 mars 2016. C’est un délai suffisamment long en théorie pour pouvoir obtenir un crédit immobilier. Il s’agit d’un petit crédit immobilier complémentaire, représentant environ un quart du prix total de l’appartement. Le souci, et je le sais, c’est que je suis chef d’entreprise, voulant acheter dans un autre pays de l’Union Européenne : mieux vaut avoir un délai très long !

Demande de proposition de crédit : création du dossier

Afin de faire jouer la concurrence, je me suis adressé à trois banques différentes : mes deux banques actuelles (une pour mon compte pro, une autre pour mon compte personnel) et une troisième banque « spécialisée » (je voulais acheter une maison au Portugal).

Les documents réunis pour une banque fonctionnent également pour une autre, avec quelques subtiles différences. Voici ce que m’a demandé la banque spécialisée (qui ne me connaît pas) pour étudier ma demande de crédit immobilier :

• Promesse ou compromis de vente, en indiquant : montant de l’achat, montant du crédit souhaité, éventuelle durée du crédit à ne pas dépasser
• Copie des pièces d’identité des demandeurs de crédit
• Dernier avis d’imposition
• Les 3 derniers bulletins de salaire, justificatifs de revenus, revenus locatifs, de retraite, ou autre … (tout type de revenu en général)
• Si crédits en cours, les tableaux d’amortissement
• Répartition des assurances des emprunteurs (100 % chacun ; 50 % / 50 % ; 100 % / 50 %)
• Patrimoine immobilier : type de bien (appartement, maison, terrain…) et valeur actuelle ; patrimoine financier : type de placement (Livrets, CEL / PEL, Assurance Vie) et montants détenus sur ces placements.
• Extraits de vos comptes bancaires sur 3 mois.

Tout ceci est normal, surtout si vous faites la demande à une autre banque que la vôtre. Elle part du principe que je suis en CDI. Pour octroyer un prêt, bien souvent les banques exigent d’y domicilier son salaire ou ses revenus.

La banque qui détient mon compte professionnel m’a demandé pratiquement la même chose, avec quelques différences : elle me connait mieux, et sait que je suis chef d’entreprise, marié. Voici sa liste :

• Compromis de vente, et si vous n’avez pas encore signé de compromis, le prix d’achat ainsi que la répartition des frais (notaire, agence)
• 2 derniers avis d’imposition + déclaration foncier (ou bail des locataires)
• 3 derniers bilans de votre activité professionnelle
• Tableau d’amortissement des crédits en cours (Prêt immobilier, prêts consommation)
• Taxe foncière des immeubles dont vous êtes propriétaire
• 3 dernier relevés de comptes (professionnel et/ou personnel) des autres établissements
• Justificatif de votre apport personnel
• Si Mme participe au prêt, les justificatifs de ses revenus.

Chronologie : pour ma part, mon premier contact avec les banques eut lieu autour du 15 novembre, trois jours après la signature du compromis de vente. Les premiers documents demandés ont été envoyés le 26 novembre.

Proposition de financement et accord de principe

En général, il ne faut pas plus d’une semaine pour obtenir un accord de principe et les propositions de prêt. Il faut alors comparer les différentes offres, et mesurer le pour et le contre de chacune. Quelques questions à se poser :

• Est-ce que ça vaut le coup de changer de banque ?
• Est-ce que j’ai une bonne relation avec mon conseiller bancaire ?
• Quelles sont les facilités en cas de coup dur ?
• Est-ce que l’assurance est chère ?
• Quel type de garantie ?

Souvent, le banquier peut demander des documents supplémentaires en cas de doute ou si ceux demandés ne suffisent pas pour pouvoir faire une offre formelle de financement. A ce moment, on sait que l’on perd un peu de temps pour obtenir le prêt immobilier, et le délai pour acheter l’appartement est toujours le même…  Dans mon cas, on m’a demandé l’âge de mes enfants et d’où venait mon apport. Si votre banquier vous connaît, il y aura normalement moins de demandes complémentaires.

L’accord de principe n’engage à rien. Ni du côté de la banque, ni du côté du demandeur d’emprunt. Les deux parties se mettent simplement d’accord sur les modalités d’un futur contrat de crédit.

Chronologie : ma première proposition de financement, qui n’est pas encore un accord de principe, arrive le 2 décembre, soit 15 jours environ après mon premier contact. On me demande à ce stade des documents supplémentaires, afin « d’optimiser » la proposition. A partir de ce moment, je me donne un mois pour réunir toutes les propositions des différentes banques et faire mon choix.

Demande formelle de financement

Après avoir étudié les différentes propositions, vous pouvez choisir celle qui vous convient le mieux. C’est ici que je vais vous parler de mon erreur : vous pouvez parfaitement toutes les accepter !

Je n’ai fait de demande formelle qu’à une seule banque, où je ne suis pas client. C’était une erreur.

Imaginons que cette banque refuse le prêt, ou, comme c’est arrivé, mette trop de temps à « éditer l’offre de prêt ». Quelles solutions me reste-t-il ? Me tourner vers une autre banque. Mais tout ceci est du temps perdu ! J’ai failli laisser passer la bonne affaire à cause de ce délai trop long.

Chronologie : j’ai fait ma demande formelle le 11 janvier.

Pour établir la demande formelle, après un changement de conseiller, il a fallu encore une fois pour mon cas des documents supplémentaires :

• Copie du Livret de famille
• Copie EDF ou GDF (domicile actuel)
• Dernier bulletin de salaire du conjoint
• Avant-dernier avis d’imposition

J’ai fournis ces documents le 13 janvier, puis à leur demande, encore de nouveaux documents fournis le 15 janvier… puis on me demande encore des précisions le 20 janvier…

A ce moment, j’avoue que je commençais à être énervé, mais nous sommes toujours dans les temps pour acheter le nouvel appartement. On se dit : pourquoi n’ont-ils pas tout demandé d’un seul coup ?

Accord de principe

Après l’envoi de mes derniers documents le 20 janvier, je reçois enfin un email le 3 février m’annonçant que j’ai obtenu un « accord de principe ». Pour l’instant, tout va très bien, même s’il m’a fallu 3 semaines pour obtenir cet accord. N’oublions pas, ma situation est compliquée parce que je suis un travailleur indépendant. Il reste de toute façon plus d’un mois pour finaliser le crédit dans les temps.

Mais avec cet accord de principe, on me demande encore des documents, avec entre autres :

• Copie du Procès-Verbal de distribution de dividendes pour confirmer mes revenus,
• Justificatif ou document indiquant les loyers mensuels perçus
• Quel est la garantie prise par la banque actuelle pour les prêts en cours

Vérification du dossier de crédit et ses documents

La quantité astronomique de documents demandés pour un si petit crédit (je rappelle que nous parlons d’un quart de la somme totale, le reste étant de l’apport personnel) m’étonne encore aujourd’hui.

On le voit, tous les documents que nous avons fournis demandent du temps à vérifier. La banque ne le fera pas à la va-vite, elle va éplucher soigneusement chaque document : elle ne prête pas plusieurs dizaines de milliers d’euros à un taux préférentiel comme peut l’être un crédit immobilier sans faire d’importantes vérifications ! De plus, la banque n’est pas seule à vérifier et à donner son accord final : il faut également compter sur l’organisme de cautionnement.

Pour mon cas, c’est cet organisme qui a tout compliqué.

Délai de l’organisme de cautionnement bancaire

Le 23 février, après quelques échanges avec le conseiller bancaire sur des détails (adresse mal écrite…), j’entends parler de la SACCEF : on n’attend plus que cet organisme de cautionnement pour pouvoir éditer l’offre de prêt.

Le 4 mars, n’ayant toujours pas obtenu de réponse à ma demande de crédit, je relance le conseiller. Voici la réponse, le 5 mars :

« Nous avons eu dernièrement un problème informatique avec la liaison automatique « SACCEF ». Le dossier n’a pas été réceptionné dans leur service et devons relancer le processus. »

Entre l’accord de principe du 3 février et cette réponse lamentable, il s’est passé un mois. Est-il vraiment possible de ne pas se rendre compte que la SACCEF ne reçoit pas les demandes d’analyse d’un dossier de crédit pour un cautionnement ? Je me souviens alors que c’est justement parce que cette banque proposait dans ses services la SACCEF que je l’avais choisie : en effet, cela me permettait de ne pas avoir à faire une hypothèque en achetant un bien à l’étranger.

La SACCEF, c’est la « Société d’Assurance des Crédits des Caisses d’épargne de France », propriété du groupe BPCE (Banque Populaire et Caisse d’Epargne) via leur filiale « Compagnie Européenne de Garanties et Cautions ». La banque où je demande mon crédit est une filiale de ce groupe.

Ce n’est pas le demandeur de crédit qui est en contact avec l’organisme de cautionnement, mais toujours le conseiller. La SACCEF est le concurrent de « Crédit Logement », la société de cautionnement de pratiquement toutes les autres banques en France (Société Générale, LCL – Crédit Lyonnais, BNP, Crédit Agricole…).

La demande d’étude de mon dossier est donc véritablement partie auprès de la SACCEF le 5 mars, tout le délai antérieur ne comptant pas.

Le 15 mars, face à cet imprévu, je suis forcé de demander un avenant à mon compromis de vente. Je parviens à rallonger le délai pour acheter l’appartement d’un mois supplémentaire, jusqu’au 15 avril.

Refus du crédit, que faire ?

Le temps passe, et je pense de plus en plus à mes solutions de repli en cas de refus du crédit. Même si je sais que mon dossier est solide, je commence à douter : pourquoi est-ce l’organisme de cautionnement met autant de temps à répondre ?

Les deux premières semaines d’avril, le conseiller est absent, il est en vacances. En son absence, c’est le premier conseiller, celui qui avait pris le contact au tout début qui me répond. Le 6 avril, il me propose d’appeler le vendeur, pour le rassurer… moi pendant ce temps, je suis obligé de faire, grâce au bon vouloir du vendeur, encore un avenant au compromis de vente, portant le dernier délai au 13 mai. Après, ils peuvent tout simplement refuser la vente et obtenir une lourde compensation financière. C’est à ce moment que je me dis qu’il aurait mieux valu faire plusieurs demandes formelles de crédit immobilier.

Au vu du très peu de temps qu’il me reste, j’envisage alors tout simplement un crédit à la consommation. En effet, la somme demandée correspondant au prix d’une voiture, autant regarder ce qui est possible avec ma banque professionnelle et ma conseillère.

Si le crédit immobilier n’est pas possible, et que le montant demandé est supérieur à la limite du crédit à la consommation, à savoir 75 000 euros, je pense que l’opportunité d’acheter l’appartement est tout simplement… perdue.

Délai d’obtention d’un crédit à la consommation

Pour être sûr de ne pas rater la date butoir où je me dois impérativement d’avoir l’argent pour acheter l’appartement que je voulais, j’ai donc tout simplement décidé d’aller voir ma banque où j’ai mon compte professionnel et une conseillère qui me connait. Je l’avais déjà contactée auparavant pour qu’elle me fasse des propositions de crédit immobilier. J’ai joué franc-jeu : je lui explique que même si la concurrence avait une meilleure offre sur le papier, je n’avais plus le temps d’attendre, et je lui demande ce qu’elle peut me proposer à la place. Nous sommes le 19 avril.

Comme je m’en doutait, elle me propose un crédit à la consommation… le 20 avril, le jour d’après ! Il faut savoir qu’à ce sujet, la marge de manœuvre du conseiller bancaire est bien plus grande que pour un crédit immobilier. Par exemple, pour le cas de ma conseillère, elle pouvait décider seule de me faire un crédit si le montant était inférieur à 35 000 euros. En plus, il se trouvait qu’au moment de ma demande, elle avait une offre promotionnelle très avantageuse : le crédit à la consommation à 2,81%. C’est 1% de plus que le taux du crédit immobilier, mais ça reste un très bon taux, bien inférieur aux 4% de crédit immo que j’avais obtenu en 2009… Ma décision est prise, je n’ai plus aucune raison de vouloir un crédit immobilier chez la banque concurrente.

Le crédit a été accepté le 21 avril. Oui, le jour d’après. Il faut dire que ma banquière me connait, qu’elle avait déjà pratiquement tous les éléments du dossier suite à ma première demande de propositions de crédit et qu’il s’agit d’un crédit conso, par définition bien plus simple à obtenir.

Une fois le contrat de prêt signé, je bénéfice d’un délai de rétractation de 14 jours. C’est la Loi. Tout le monde a le droit de revenir en arrière sur sa décision. Je ne ferais évidemment pas appel à ce droit !

J’ai reçu les fonds, l’argent, une semaine après ma demande. Donc : de la demande de crédit conso à l’obtention des fonds, je n’ai attendu qu’une seule semaine. Je peux enfin acheter l’appartement et commencer à rembourser mon crédit ! Oui, c’est un peu plus cher, mais sincèrement, pour quelques centaines d’euros comme dit précédemment, ça en vaut largement le coup. Je le voulais vraiment, cet appartement avec terrasse !

Crédit immobilier accordé : édition de l’offre de prêt

Mais pendant ce temps, la SACCEF doit toujours donner une réponse, même si c’est devenu inutile. Imaginons un peu le stress que d’attendre jusqu’à la dernière minute un accord qui ne vient pas. Peut-être qu’il fallait faire la demande formelle auprès de plusieurs banques, peut-être que l’une d’entre elles aurait répondu plus rapidement ? Si on reçoit deux offres de prêt formelles, on peut parfaitement en accepter une et en refuser une autre.

Il n’y aura rien à payer pour ça : la Loi permet à chacun de se rétracter, de refuser l’offre de prêt officielle. Il y a de toute façon un délai de réflexion, où le demandeur doit attendre au minimum 11 jours avant d’accepter l’offre de prêt. Attention, il ne faut pas non plus attendre plus d’un mois, l’offre étant alors caduque.

C’est finalement le 26 avril que les offres de prêt ont été éditées. Il a donc fallu attendre trois mois et demi, à partir du 11 janvier, date de ma demande formelle de crédit, pour que je reçoive enfin la confirmation de l’édition du prêt. Mais ce n’est pas encore fini, il reste encore quelques détails avant que les fonds soient enfin débloqués et ainsi pouvoir payer le vendeur de l’appartement.

Je reçois par courrier le 28 avril l’offre de prêt formelle. Libre à moi de l’accepter… ou de l’ignorer, ce qui équivaut à un refus si je dépasse de 30 jours la date de l’édition de prêt pour répondre favorablement. Si jamais j’acceptais, je devais attendre au minimum 11 jours avant de pouvoir dire « oui ». Autant de temps de perdu, avec toujours la date fatidique du 13 mai qui se rapproche.

Je peux donc répondre favorablement le 9 mai. Puis, faire une demande de déblocage des fonds deux jours plus tard, le 11 mai. Et finalement, comme c’est un achat à l’étranger, les fonds seront avec un peu de chance disponibles le 13 mai. C’est la date butoir. Est-ce que je veux jouer avec le feu ? Que se passe-t-il si les fonds arrivent le 16 mai, après le weekend ? Voici le scénario probable :

• J’ai un nouveau crédit sur le dos, avec lequel je n’ai rien acheté
• J’ai perdu beaucoup d’argent en pénalités parce que la vente ne s’est pas réalisée
• Je n’ai pas obtenu l’appartement convoité

De plus, il faut savoir que dans l’autre pays, il faut également établir un chèque de banque pour pouvoir payer l’appartement chez le notaire. Même si c’est rapide, je ne l’obtiendrais pas si je n’ai pas l’argent sur le compte ! J’ai donc évité de faire perdre du temps à la banque qui devait me prêter de l’argent, lui indiquant que je ne désirais pas poursuivre. Je lui ai bien sûr expliqué les raisons de mon refus. Voici la réponse du conseiller :

« Dommage que nous n’ayons pas pu faire le prêt finalement ! »

Et ça s’est terminé comme ça.